こんにちは。山本です。
最近、売主さんの一人が外国に住んでいる事がありました。
売主さんが外国に住んでいることはそんなに珍しくないように感じます。
外国に住んでいるとしても、日本人なので日本語でやり取りもできるのでそんなに苦労する事はありません。

実際にどのような手続を行うのか？という事ですが、登記簿上の住所と在留証明書の住所が異なっていれば、
住所変更の登記が必要となります。
これが結構大変です。
在留証明書だと現在住んでいる住所が出るだけで履歴は出てきません。
戸籍の附票だと○○共和国とか△△王国なんて記載されるだけで、履歴が分かりません。
最終的には不在籍不在住を提供してくれとか、場合によっては上申書が必要だったりします。
いずれにしても法務局ごとで取扱いが異なるので確認が必要です。

移転登記の書類は、署名証明書付の委任状、登記原因証明情報への押印となります。
登記原因証明情報は手続上、認印でも大丈夫なので、署名証明書までもらう事はありません。
この前、領事館が発行する印鑑証明書というものを見ましたが、実務上大丈夫かな？と思ったので、登記手続では利用しませんでした。
領事館が発行する印鑑証明書とは、日本国内で発行される印鑑証明書のように、印鑑を登録するようなものではありませんでした。
もしかしたら印影を登録できるのかもしれませんが、良く分かりません。

外国に住んでいる日本人が日本国内の不動産を売却する場合には、事前に司法書士とやり取りをしてもらえれば
円滑に取引をすることができると思った次第です。