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借地上の建物移転登記

2019.2.1

こんにちは。山本です。
最近、相談を受けている案件で、借地上の建物の移転登記の相談を受けています。

私が業務をしている大牟田市内では、繁華街を中心に借地が一定数あります。
土地を取引するよりも借地の方が実入りがあったんだと思います。

それで借地上の建物を購入したいという相談がありました。

土地賃貸契約書を拝見すると、賃貸人の承諾を得ずに土地の譲渡転貸すると契約を解除するとの記載があります。
そうなると建物の譲渡をするにあたり、当事者でない第三者が契約の是非の判断ができることになってしまいます。

そこで、借地借家法第19条という条文があります。
借地借家法第19条(土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可)
1.借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。
2~7(略)

条文上は、建物の譲渡が優先するという考えに立っています。
そのため地代を払う前提として建物の譲渡をすることは可能ですが、今後の関係性を考えたときは、一声かけておいたほうが良いように感じます。
裁判所が間に入って仲良くなることはほとんどの場合ありません。

本当は土地を売ってもらったほうが権利関係はすっきりするので、売却したほうが良いのですが、なかなか難しいようです。

まずは賃貸人と話をして、このように考えているという話をしてからスタートしたほうが良いのかと思っています。

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